0

Kolik si můžu půjčit na bydlení

Kalkulačka vám ukáže, jak vysoký úvěr na bydlení utáhne splátka, kterou si můžete dovolit. Zadáte čistý měsíční příjem domácnosti, jiné splátky, kolik procent příjmu chcete dávat na splácení, vlastní zdroje, sazbu a dobu splatnosti. Výsledkem je nejvyšší splátka, nejvyšší úvěr a orientační cena nemovitosti, na kterou by vám úvěr spolu s vlastními zdroji stačil.

Hodí se ve chvíli, kdy teprve hledáte bydlení a potřebujete vědět, v jaké cenové hladině se vůbec pohybovat. Výsledek je orientační: kolik vám banka skutečně půjčí, rozhodne až její vlastní posouzení příjmů a výdajů.

Úvěr, který splátkou utáhnete
4 094 750 Kč
Splátka hypotéky nejvýš 24 000 Kč měsíčně.
Nemovitost do ceny ≈ 5 000 000 Kč – víc nedovolí vaše vlastní zdroje při limitu LTV 80 %.

Kolik skutečně půjčí, rozhodne banka podle vlastního posouzení příjmů.

Výpočet je orientační a běží jen ve vašem prohlížeči, nic neodesíláme. Předvyplněná sazba 5,79 % je průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026; skutečnou sazbu určí banka.

Chcete skutečnou nabídku?
Odkaz vede na web partnera Bydlonoše (otevře se v novém okně).
Spočítat nabídku u poradce

Jak kalkulačka počítá

Nejdřív spočítá nejvyšší splátku: z čistého příjmu domácnosti vezme zvolené procento (posuvník 10–60 %, výchozí nastavení 40 %) a odečte splátky, které už platíte. Z této splátky, zadané sazby a doby splatnosti pak dopočítá nejvyšší úvěr, který by se takovou splátkou dal splatit.

Orientační cena nemovitosti vychází ze součtu úvěru a vlastních zdrojů, kalkulačka ji ale zároveň omezí podle limitu LTV 80 %. LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, tedy nemovitosti. Při LTV 80 % musí vlastní zdroje pokrýt aspoň 20 % ceny, takže když máte málo vlastních zdrojů, bude cena nemovitosti nižší, než by odpovídalo samotné splátce.

Výchozí sazba 5,79 % je průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026 (pro LTV do 80 %). Pokud už máte konkrétní nabídku, dosaďte si sazbu z ní.

Kolik procent příjmu dávat na splátky

Procento příjmu na splátky je v kalkulačce vaše volba, ne předpis. ČNB sice definuje ukazatele DSTI (výše dluhové služby k příjmům) a DTI (výše celkového dluhu k příjmům), jejich horní hranice ale zůstávají podle tiskové zprávy ČNB z 27. 11. 2025 deaktivované. Žádný závazný strop, kolik procent příjmu smíte dávat na splátky, tedy aktuálně neplatí.

To neznamená, že banka půjčí cokoli. Podle zákona o spotřebitelském úvěru musí před uzavřením smlouvy důkladně posoudit vaši úvěruschopnost: porovnat příjmy a výdaje a další údaje o finanční situaci, jako je majetek, závazky a způsob splácení dosavadních dluhů. Úvěr poskytne jen tehdy, když nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti splácet.

Posuvník proto nastavte tak, aby vám po splátce zbylo na běžný život i rezervu. Výchozích 40 % berte jako startovní bod, ne jako doporučení pro vaši situaci.

Vlastní zdroje a limity LTV

ČNB stanovuje závaznou horní hranici LTV opatřením obecné povahy. Aktuálně je to 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let s úvěrem na pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení. Poskytovatelé mají navíc 5% objemovou výjimku podle § 45a zákona o ČNB.

V praxi to znamená, že na nemovitost potřebujete zpravidla alespoň 20 % ceny z vlastních zdrojů, mladší 36 let při koupi vlastního bydlení alespoň 10 %. Kalkulačka na této stránce počítá s LTV 80 %; pokud jste mladší 36 let a pořizujete si vlastní bydlení, využijte kalkulačku pro mladé, kde se počítá s 90 %.

Pro investiční hypotéky, tedy na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu, ČNB doporučuje poskytovatelům od 1. dubna 2026 přísnější hranice: LTV 70 % a DTI 7. Pro úvěry na vlastní bydlení zůstává LTV 80 %, resp. 90 % pro mladší 36 let.

Jak sazba a doba splatnosti mění výsledek

Při stejné splátce dostanete vyšší úvěr, když je sazba nižší nebo doba splatnosti delší. Delší splatnost ale znamená, že za dobu úvěru zaplatíte víc na úrocích. Při porovnávání variant se proto nedívejte jen na splátku, ale i na celkem zaplacené úroky.

Jak velký rozdíl sazba dělá, ukazuje modelový příklad ze Swiss Life Hypoindexu: hypotéka 3,5 mil. Kč na 25 let do 80 % ceny nemovitosti měla v říjnu 2026 při sazbě 5,79 % splátku 22 095 Kč, zatímco v březnu 2026 při 4,89 % přibližně 20 240 Kč.

Sazby se liší i podle fixace. V říjnu 2026 byla průměrná nabídková sazba pro LTV do 80 % u fixace na 1 rok 5,42 %, na 3 roky 5,53 %, na 5 let 5,84 % a na 10 let 6,35 %; pro LTV nad 80 % byly sazby vyšší (5,71 %, 5,84 %, 6,15 % a 6,61 %). Kratší fixace má nižší sazbu na začátku, nesete ale riziko, že při další refixaci budou sazby vyšší.

Časté otázky

Kolikanásobek ročního příjmu mi banka půjčí?

Závazný násobek aktuálně neexistuje. Ukazatel DTI (celkový dluh k příjmům) ČNB sice definuje, jeho horní hranice je ale podle tiskové zprávy ČNB z 27. 11. 2025 deaktivovaná. Kolik půjčí, rozhodne banka podle vlastního posouzení vašich příjmů, výdajů a závazků. Kalkulačka proto vychází ze splátky, kterou si sami nastavíte.

Počítá kalkulačka s příjmem obou partnerů?

Ano, zadáváte čistý měsíční příjem celé domácnosti, takže můžete sečíst příjmy všech, kdo budou úvěr splácet. Jak jednotlivé příjmy uzná banka, je na jejím posouzení úvěruschopnosti, které jí ukládá zákon o spotřebitelském úvěru.

Co když už splácím jiný úvěr nebo leasing?

Zadejte ho do pole „jiné splátky“. Kalkulačka ho odečte od částky, kterou chcete dávat na splácení, a nejvyšší hypotéka tím klesne. Banka postupuje podobně: při posouzení úvěruschopnosti musí ze zákona zohlednit vaše závazky i to, jak dosavadní dluhy splácíte.

Kolik musím mít vlastních zdrojů?

Horní hranice LTV stanovená ČNB je 80 %, takže alespoň 20 % ceny nemovitosti potřebujete z vlastních zdrojů. Žadatelé mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, mohou mít LTV až 90 %, tedy 10 % vlastních zdrojů. Poskytovatelé mají ještě 5% objemovou výjimku podle § 45a zákona o ČNB.

Proč mi banka nabídla jinou částku než kalkulačka?

Kalkulačka počítá jen z částky, kterou chcete dávat na splátky, ze sazby a doby splatnosti. Banka musí podle zákona důkladně posoudit vaši úvěruschopnost: porovnat příjmy a výdaje, majetek, závazky i způsob splácení dosavadních dluhů, případně údaje z databáze. Výsledek kalkulačky je proto orientační.

Musím bance přiznat všechny své dluhy?

Ano. Podle zákona o spotřebitelském úvěru musíte poskytovateli sdělit úplné a pravdivé informace potřebné k posouzení úvěruschopnosti. Pokud je nesdělíte a banka úvěruschopnost nemůže posoudit, úvěr neposkytne.

Platí stejné limity i pro byt na pronájem?

Závazná horní hranice LTV stanovená ČNB je 80 %. Pro investiční hypotéky, tedy na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu, ale ČNB poskytovatelům od 1. dubna 2026 doporučuje přísnější horní hranici LTV 70 % a DTI 7. Pro úvěry na vlastní bydlení zůstává LTV 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let.

Pomůže mi delší doba splatnosti půjčit si víc?

Při stejné splátce ano, delší splatnost zvýší nejvyšší úvěr, který kalkulačka ukáže. Zaplatíte ale víc na úrocích za celou dobu úvěru. Porovnejte si proto vedle splátky i celkem zaplacené úroky u obou variant.

Zdroje

Informace na stránce nejsou finančním poradenstvím ani nabídkou úvěru. Odkaz na poradce je partnerský (affiliate) odkaz.