Hypoteční kalkulačka

Co kalkulačka počítá a jak s ní pracovat

Zadejte cenu nemovitosti a kolik máte vlastních zdrojů. Rozdíl je výše úvěru. Kalkulačka ji vydělí hodnotou nemovitosti a získá LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě zajištění. Když LTV přesáhne 80 %, zobrazí upozornění, protože horní hranice LTV stanovená ČNB je 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let s úvěrem na pořízení vlastního bydlení.

Splátka se počítá jako anuita: po celou dobu fixní sazby platíte stejnou částku, ve které se postupně mění poměr úroků a splátky jistiny. Dobu splácení nastavíte posuvníkem od 5 do 40 let.

Nepovinně můžete doplnit čistý měsíční příjem domácnosti a splátky jiných úvěrů. Kalkulačka pak orientačně ukáže podíl splátek na příjmu (DSTI). Jde jen o pomocný údaj – ukazatele DTI a DSTI jsou podle ČNB nadále deaktivované, banka si schopnost splácet posuzuje sama.

Jakou sazbu zadat

Předvyplněná sazba 5,79 % p. a. je průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026 (pro LTV do 80 %). V září 2026 byl průměr 5,51 %, sazby se tedy v čase mění a vaše konkrétní nabídka se může lišit.

Sazba se liší i podle délky fixace a výše LTV. Podle Hypoindexu za říjen 2026 byly průměrné nabídkové sazby (do 80 % LTV / nad 80 % LTV): 1 rok 5,42 % / 5,71 %, 3 roky 5,53 % / 5,84 %, 5 let 5,84 % / 6,15 %, 10 let 6,35 % / 6,61 %. Kratší fixace má na začátku nižší sazbu, ale nesete riziko, že při příští refixaci budou sazby vyšší.

Pokud už nabídku z banky máte, přepište sazbu na tu, která je v ní uvedená. Vyzkoušejte si také, jak se splátka změní při vyšší sazbě – na splátkovém kalendáři uvidíte, o kolik vzrostou celkem zaplacené úroky.

Limity ČNB pro rok 2026

ČNB stanovuje závazné horní hranice úvěrových ukazatelů opatřením obecné povahy. Horní hranice LTV je 80 %, pro žadatele mladší 36 let s úvěrem na pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení 90 % (s 5% objemovou výjimkou podle § 45a zákona o ČNB). Ukazatele DTI a DSTI zůstávají deaktivované.

Pro investiční hypotéky, tedy na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu, ČNB doporučuje poskytovatelům od 1. dubna 2026 uplatňovat horní hranici LTV 70 % a DTI 7. Pro úvěry na vlastní bydlení zůstává LTV 80 % (90 % pro mladší 36 let).

Splátkový kalendář a předčasné splacení

Splátkový kalendář po letech ukazuje, kolik jste z úvěru splatili, kolik jste zaplatili na úrocích a kolik zbývá doplatit. Pomůže vám porovnat varianty s různou dobou splácení a sazbou.

Spotřebitel smí úvěr kdykoli zcela nebo zčásti splatit předčasně; věřitel má právo jen na náhradu účelně vynaložených nákladů. U účelového úvěru na bydlení smí být tato náhrada nejvýš 0,25 % předčasně splacené části za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem nejvýš 1 % (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb.). V některých situacích je předčasné splacení zcela bez náhrady – podrobnosti najdete v často kladených otázkách.

Úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření použitého na financování bytové potřeby lze odečíst od základu daně; úhrn úroků všech poplatníků v jedné společně hospodařící domácnosti nesmí překročit 150 000 Kč za rok (při placení jen po část roku 1/12 za každý měsíc). Celkovou výši úroků za rok si můžete odečíst ze splátkového kalendáře.