0

Hypotéka pro OSVČ a podnikatele

Kalkulačka je určená podnikatelům a živnostníkům, kteří nemají výplatní pásku, ale daňové přiznání. Místo čistého měsíčního příjmu zadáte roční základ daně z podnikání z posledního daňového přiznání a zaplacenou daň a pojistné za rok. Z toho kalkulačka odvodí měsíční příjem a orientačně spočítá, kolik byste si mohli půjčit na bydlení.

Výsledek je orientační. Kolik vám banka skutečně půjčí, rozhodne podle vlastního posouzení vašich příjmů a celkové finanční situace.

Úvěr, který splátkou utáhnete
3 696 649 Kč
Čistý příjem po dani a pojistném ≈ 54 167 Kč měsíčně.
Splátka hypotéky nejvýš 21 667 Kč měsíčně.
Nemovitost do ceny ≈ 4 696 649 Kč.

Kolik skutečně půjčí, rozhodne banka podle vlastního posouzení příjmů.

Výpočet je orientační a běží jen ve vašem prohlížeči, nic neodesíláme. Předvyplněná sazba 5,79 % je průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026; skutečnou sazbu určí banka.

Chcete skutečnou nabídku?
Odkaz vede na web partnera Bydlonoše (otevře se v novém okně).
Spočítat nabídku u poradce

Jak kalkulačka přepočítá základ daně na měsíční příjem

Výpočet je jednoduchý: od ročního základu daně odečte daň a pojistné, které jste za rok zaplatili, a výsledek vydělí dvanácti. Získáte tak čistý měsíční příjem, se kterým kalkulačka dál pracuje stejně jako u zaměstnance.

Čísla si vezměte z posledního daňového přiznání. Čím přesnější vstupy zadáte, tím blíž bude orientační výsledek tomu, co může vyjít při jednání o úvěru.

Co výši hypotéky omezuje bez ohledu na způsob podnikání

Horní hranici LTV, tedy poměru výše úvěru k hodnotě zajištění, stanovuje ČNB závazným opatřením obecné povahy. Aktuálně je 80 %, pro žadatele mladší 36 let s úvěrem na pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení 90 %. Kalkulačka počítá s obecným limitem 80 %.

Ukazatele DTI (celkový dluh k příjmům) a DSTI (dluhová služba k příjmům) zůstávají podle tiskové zprávy ČNB z 27. 11. 2025 deaktivované. Banka ale i tak musí ze zákona posoudit vaši úvěruschopnost.

Pokud byste úvěrem pořizovali třetí a další obytnou nemovitost nebo obytnou nemovitost určenou k pronájmu, ČNB poskytovatelům od 1. dubna 2026 doporučuje horní hranici LTV 70 % a DTI 7. Pro úvěry na vlastní bydlení platí nadále 80 %, resp. 90 % pro mladší 36 let.

Sazba, se kterou kalkulačka počítá

Výchozí sazba 5,79 % p. a. je průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026 (pro LTV do 80 %). V září 2026 činil průměr 5,51 %. Pokud už máte konkrétní nabídku, sazbu v kalkulačce přepište.

Průměrné nabídkové sazby v říjnu 2026 se lišily podle fixace: 1 rok 5,42 %, 3 roky 5,53 %, 5 let 5,84 %, 10 let 6,35 % (do 80 % LTV); nad 80 % LTV byly vyšší. Kratší fixace má nižší sazbu na začátku, ale nesete riziko, že při další refixaci budou sazby vyšší.

Co bude banka posuzovat

Poskytovatel musí podle zákona o spotřebitelském úvěru před uzavřením smlouvy důkladně posoudit vaši úvěruschopnost: porovná příjmy a výdaje a další údaje o finanční situaci, tedy majetek, závazky a způsob splácení dosavadních dluhů, případně údaje z databáze. Úvěr poskytne jen tehdy, nejsou-li důvodné pochybnosti o schopnosti splácet.

Vy máte povinnost sdělit úplné a pravdivé informace potřebné k posouzení. Když je neposkytnete a banka úvěruschopnost nemůže posoudit, úvěr neposkytne.

Úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření použitého na financování bytové potřeby lze podle zákona o daních z příjmů odečíst od základu daně. Úhrn úroků všech poplatníků v jedné společně hospodařící domácnosti nesmí překročit 150 000 Kč za rok, při placení jen po část roku 1/12 za každý měsíc.

Časté otázky

Z jakého daňového přiznání mám do kalkulačky zadat základ daně?

Kalkulačka počítá s ročním základem daně z podnikání z vašeho posledního daňového přiznání a s daní a pojistným zaplacenými za tentýž rok. Výsledkem je orientační čistý měsíční příjem, se kterým dál pracuje jako u zaměstnance.

Proč kalkulačka odečítá daň a pojistné od základu daně?

Základ daně není částka, kterou máte každý měsíc k dispozici. Po odečtení daně a pojistného a vydělení dvanácti vznikne čistý měsíční příjem, který lépe odpovídá tomu, kolik vám po odvodech zbývá na splátku.

Platí pro OSVČ jiná horní hranice LTV než pro zaměstnance?

Horní hranici LTV stanovuje ČNB pro všechny žadatele: 80 %, pro žadatele mladší 36 let s úvěrem na pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení 90 %. Pro investiční hypotéky na třetí a další obytnou nemovitost nebo obytnou nemovitost určenou k pronájmu ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7.

Kolik mi banka skutečně půjčí, když jsem OSVČ?

To rozhodne banka podle vlastního posouzení vašich příjmů. Ze zákona musí porovnat příjmy a výdaje a další údaje o finanční situaci, tedy majetek, závazky a splácení dosavadních dluhů, a úvěr poskytne jen bez důvodných pochybností o schopnosti splácet. Výsledek kalkulačky je proto jen orientační.

Jsou ukazatele DTI a DSTI pro podnikatele závazné?

Podle tiskové zprávy ČNB z 27. 11. 2025 zůstávají ukazatele DTI (celkový dluh k příjmům) a DSTI (dluhová služba k příjmům) deaktivované. Banka ale i tak musí ze zákona posoudit vaši úvěruschopnost, tedy porovnat příjmy a výdaje.

Jaká sazba je v kalkulačce pro OSVČ přednastavená?

Výchozí sazba 5,79 % p. a. je průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026 pro LTV do 80 %. Pokud máte konkrétní nabídku, sazbu přepište – podle fixace se průměry v říjnu 2026 pohybovaly od 5,42 % (1 rok) do 6,35 % (10 let).

Můžu si jako OSVČ odečíst úroky z hypotéky od základu daně?

Podle zákona o daních z příjmů lze od základu daně odečíst úroky z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření použitého na financování bytové potřeby. Úhrn úroků za všechny poplatníky v jedné společně hospodařící domácnosti nesmí překročit 150 000 Kč za rok, při placení jen po část roku 1/12 za každý měsíc.

Co když chci hypotéku splatit dřív, než skončí fixace?

Spotřebitelský úvěr smíte kdykoli zcela nebo zčásti splatit předčasně a věřitel má právo jen na náhradu účelně vynaložených nákladů. U účelového úvěru na bydlení smí být nejvýš 0,25 % předčasně splacené části za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýš 1 %. Bez náhrady lze splatit mimo jiné po skončení fixace nebo do 25 % výše úvěru během měsíce před výročím smlouvy.

Zdroje

Informace na stránce nejsou finančním poradenstvím ani nabídkou úvěru. Odkaz na poradce je partnerský (affiliate) odkaz.