0

Byt pro dítě, nebo investice?

Kalkulačka porovná dvě cesty, jak dítěti připravit majetek do dospělosti. První: koupíte byt na hypotéku, pronajímáte ho a nájem pomáhá splácet. Druhá: stejné peníze ve stejném čase posíláte do investic. Na konci uvidíte, kolik by dítě mělo v každé z cest po daních.

Zadáte jen to, co opravdu víte: kolik můžete dát teď a kolik zvládnete posílat měsíčně. Kalkulačka z toho spočítá, na jaký byt dosáhnete, a ostatní předpoklady předvyplní podle veřejných zdrojů. Nejde o investiční doporučení, ale o srovnání při zadaných předpokladech, které si můžete kdykoli změnit.

Začněte třemi údaji

Kč
Do investic jde stejná částka, jakou spolkne koupě bytu. Co zbude, do srovnání nevstupuje.
Kč
Tolik zvládnete splácet bance. Část splátky pak pokryje nájem, zbytek doplácíte ze svého.
let
let
podle věku výchozí výše hypotéky (ČNB) a pravidla DIP (výběr bez dodanění od 60 let) · zdroj
letech
vaše volba; 18 let = dospělost

Na jaký byt dosáhnete

4 740 000 Kč
zhruba 55 m² za průměrnou cenu starších bytů v ČR · Cenu bytu omezila měsíční částka.
Hypotéka
4 266 000 Kč (90 % ceny)
Splátka bance
25 990 Kč měsíčně
Nájem od nájemníka
18 900 Kč měsíčně
Vy doplácíte
11 257 Kč měsíčně
Z vaší hotovosti padne na koupi
474 000 Kč
Zbude vám
26 000 Kč

Doplatek je průměr prvního roku: splátka, fond oprav, pojištění, opravy a daň z nájmu minus nájem. Stejnou částku každý měsíc dostanou i investice.

Co bude mít dítě v 18 letech

ETF na běžném účtu: akciový fond, kdykoli k dispozici.

Při těchto předpokladech bude mít dítě v 18 letech víc s bytem, o 2,27 mil. Kč.

Byt na nájem8,2 mil. Kčbyt za 10,8 mil. Kč, zbývá doplatit hypotéku 2,64 mil. Kčkdyby se byt prodal: 8,2 mil. Kč po provizi a dani
ETF na běžném účtu5,93 mil. Kčna účtu 5,93 mil. Kč, daň a vrácení úlev při výběru 0 mil. Kč

Zisk z kusů držených déle než 3 roky je při prodeji bez daně.

Obě cesty dostanou stejné peníze: 474 000 Kč na začátku a pak každý měsíc to, co byste k bytu doplatili, celkem 1,77 mil. Kč za 18 let.

Co když to půjde jinak

Výsledek se při jiném vývoji otočí, záleží hlavně na tom, jak porostou ceny bytů a trhy.

Ceny bytů stojíbyt nezdraží vůbec, nájem jen s inflacíbyt 2,1 mil. KčETF na běžném účtu 6,36 mil. Kč
Trhy stojíinvestice rostou jen o inflacibyt 8,2 mil. KčETF na běžném účtu 2,42 mil. Kč
Hůřceny bytů a trhy o 2 body pomaleji, nájmy o 1 bodbyt 5,01 mil. KčETF na běžném účtu 5,03 mil. Kč
Jak je nastavenovaše předpokladybyt 8,2 mil. KčETF na běžném účtu 5,93 mil. Kč
Lípo 2 body rychleji, nájmy o 1 bodbyt 12,7 mil. KčETF na běžném účtu 7,23 mil. Kč

Majetek dítěte rok po roce

024,16,18,21 rok4 roky7 let10 let13 let16 let18 let
byt minus zbytek hypotékyETF na běžném účtu (před daní při výběru)mil. Kč, věk dítěte na konci roku
Upravit předpoklady

Předvyplněné hodnoty platí k 19. 10. 2026 a jsou to historická čísla nebo dnešní stav, ne předpověď. U každého pole je, odkud je.

Byt a nájem
m²
spočítaná z ceny bytu a ceny za m² v ČR; zadejte svůj byt
Kč měsíčně
343 Kč/m² měsíčně (Deloitte Rent Index, průměr ČR 2. čtvrtletí 2026) × plocha bytu · zdroj
% ročně
ČSÚ 2010–2026 průměrně 6,4 % ročně, bez výjimečných let 2021–2022 (+22,2 % a +16,3 %) 4,7 %; za poslední rok +10 % · zdroj
% ročně
dlouhodobý průměr 3,5 % ročně (Eurostat HICP nájemné ČR, 2010–2026); za poslední rok +6,1 % (ČSÚ 9/2026) · zdroj
měsíců
obvykle 5–10 % roku bez nájemníka (hyponamiru, 1/2026) · zdroj
Kč/m² měsíčně
orientačně 15–20 Kč/m²; skutečnou výši určuje SVJ · zdroj
Kč ročně
modelový investiční byt (hyponamiru, 1/2026) · zdroj
% ceny ročně
20 000 Kč ročně u bytu za 5 mil. Kč (hyponamiru, 1/2026) · zdroj
% z nájmu
0 = pronajímáte sami; správce si řekne o svou cenu
Kč ročně
plocha × 1,22 × 3,50 Kč × koeficient obce 3,5 · zdroj
Nákup a prodej
předvoleno: za každý rok výhodnější z paušálu 30 % a skutečných výdajů vč. úroků a odpisů · zdroj
Kč
Platí se z hotovosti, stejnou částku dostanou i investice.zadejte provizi, odhad, právníka (daň z nabytí je od 2020 zrušená)
% z ceny
jen pro srovnání „kdyby se byt prodal“; zadejte provizi makléře
Hypotéka
% ceny
Třeba 90 % znamená, že 10 % ceny zaplatíte ze svého.výchozí 90 % do 36 let, jinak 80 % (horní hranice ČNB); skutečný limit určí banka podle pravidel ČNB, u bytu k pronájmu může být nižší – výchozí hodnota je zjednodušení · zdroj
% ročně
Hypoindex říjen 2026, fixace 5 let: 5,84 % do 80 % ceny, 6,15 % nad 80 % · zdroj
let
vaše volba
% ročně
budoucí sazbu nikdo nezná – předvolena dnešní sazba · zdroj
let
vaše volba
Investice
Pro srovnání: rok 2025 16,5 %, od 1. 1. do 30. 6. 2026 11,45 % (průměr fondů podle APS, po poplatcích). zdroj
% ročně
Před poplatkem fondu; daň počítáme zvlášť.MSCI World v USD od 1987 hrubě 9,02 % ročně; poplatek fondu se odečte zvlášť, vliv kurzu koruny není započten (historie, ne slib) · zdroj
% ročně
iShares Core MSCI World 0,20 % ročně · zdroj
% z nákupu
zadejte podle svého brokera; řada brokerů ETF bez poplatku
Kč měsíčně
jen pokud ho zaměstnavatel dává; jde nad rámec vašich peněz
% ročně
průměr typu fondu za 6 let 2020–2025, po poplatcích (APS); rok 2025 a letošek jen pro srovnání · zdroj
% ročně
výnos z přehledu APS je už po poplatcích; zadejte jen navíc
% ročně
nejvyšší základní úrok na trhu 3,3 % (E15, 2/2026) · zdroj
Kč ročně
zadejte podle smlouvy se stavební spořitelnou
Inflace
% ročně
Podle ní rostou náklady bytu a přepočítáváme výsledek na dnešní peníze.ČSÚ září 2026 meziročně 2,5 % (cíl ČNB 2 %) · zdroj

Výpočet je orientační a běží jen ve vašem prohlížeči, nic neodesíláme. Nejde o investiční doporučení: předvyplněné hodnoty jsou dnešní stav nebo historické průměry k 19. 10. 2026, ne předpověď. Výnosy a růst cen počítáme rovnoměrně, skutečné trhy i ceny bytů kolísají.

Chcete skutečnou nabídku?
Odkaz vede na web partnera Bydlonoše (otevře se v novém okně).
Spočítat nabídku u poradce

Jak srovnání funguje

Obě cesty dostanou stejné peníze. Hotovost, kterou byste dali do bytu, jde u investice hned na začátku na účet. Každý měsíc, kdy byste k bytu doplatili rozdíl mezi splátkou hypotéky, náklady bytu a nájmem, jde stejná částka do investice. Pokud nájem splátku pokryje a doplatek je nula, investice v tom měsíci nic nedostane.

U bytu kalkulačka počítá, na jaký byt dosáhnete s hypotékou do 90 % ceny pro žadatele mladší 36 let a do 80 % pro starší. Výsledek je hodnota bytu v den předání minus zbytek hypotéky. U investice je to hodnota účtu po daních a poplatcích, a to zvlášť pro ETF na běžném účtu, ETF přes DIP, stavební spoření a penzijko dítěti.

Výsledek vidíte v korunách té doby i v dnešních penězích po odečtení inflace. Můžete si přepnout zobrazení Souboj nebo Váhy a v grafu sledovat, jak majetek v obou cestách roste rok po roce.

Odkud jsou předvyplněná čísla

Růst nájmu je předvyplněný dlouhodobým průměrem 3,5 % ročně: tolik rostlo skutečné nájemné za bydlení v Česku od ledna 2010 do září 2026 podle Eurostatu. Za poslední rok sice nájemné vzrostlo o 6,1 %, jeden rok ale na 18 let dopředu nestačí.

Růst ceny bytu je předvyplněný hodnotou 4,7 % ročně, tedy bez výjimečných let 2021 a 2022, kdy ceny bytů podle ČSÚ vzrostly o 22,2 % a 16,3 %. S těmito dvěma lety by průměr za roky 2010 až 2026 vycházel 6,4 % ročně. Sazbu hypotéky zadejte podle své nabídky; pro orientaci byla průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu za říjen 2026 5,79 %, u pětileté fixace 5,84 % do 80 % LTV a 6,15 % nad 80 % LTV.

Výnos akciového ETF je předvyplněný 9 % ročně podle historie indexu MSCI World, který měl od 31. 12. 1987 do 30. 9. 2026 hrubý výnos v průměru 9,02 % ročně. Jde o výnos v amerických dolarech, vliv kurzu koruny započtený není a poplatek fondu se odečítá zvlášť. Minulé výnosy nezaručují budoucí, proto kalkulačka nabízí i scénář Hůř, kde ceny bytů a trhy rostou o 2 body pomaleji a nájmy o 1 bod, a scénář Trhy stojí, kde investice rostou jen o inflaci.

Daně a výhody, se kterými kalkulačka počítá

U příjmů z nájmu lze výdaje uplatnit paušálem 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Paušál zahrnuje všechny výdaje spojené s nájmem, úroky z hypotéky se tedy zvlášť neodečítají. Když přepnete na skutečné výdaje, kalkulačka úroky z hypotéky a odpisy mezi výdaje započítá. Od základu daně podle § 15 úroky odečíst nejdou, ten odpočet platí jen pro vlastní bydlení, ne pro byt k pronájmu.

Dar od příbuzného v linii přímé, tedy i bytu od rodiče dítěti, je od daně z příjmů osvobozen. Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen po více než 10 letech od nabytí. U cenných papírů je zisk z prodeje osvobozen po 3 letech držby, nebo když příjmy z prodeje za rok nepřesáhnou 100 000 Kč.

Příspěvky na DIP, penzijko a životní pojištění lze odečíst od základu daně v úhrnu nejvýše 48 000 Kč za rok. Výplata bez dodanění je ale nejdřív po 120 měsících a v roce, kdy účastník dosáhne 60 let. Penzijko dítěti dostává státní příspěvek 20 % z měsíčního příspěvku 500 až 1 699 Kč, od 1 700 Kč pevně 340 Kč, dávky jsou však standardně až od 60 let věku účastníka. Stavební spoření má státní podporu 5 % z uspořené částky, nejvýše 1 000 Kč za rok, a vázací dobu 6 let.

Jak se podle výsledku rozhodnout

Vyzkoušejte rychlé volby 500 tis., 1 mil. a 1,5 mil. Kč a sledujte, jak se mění měsíční doplatek. Čím víc dáte hned, tím menší hypotéku byt potřebuje a tím menší částka chybí po nájmu. Investice dostane v každé variantě stejné peníze, takže vidíte, co vám konkrétní rozložení přinese v obou cestách.

Pak zvolte, kolik měsíčně zvládnete: celou splátku hypotéky, nebo jen doplatek k nájmu. Ověřte si i scénář Ceny bytů stojí, kde byt nezdraží a nájem roste jen s inflací. Když v něm byt stále obstojí, stojí výsledek na nájmu a splácení, ne na růstu cen.

Počítejte s tím, že u bytu k pronájmu může banka chtít víc vlastních peněz. ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje pro investiční hypotéky horní hranici LTV 70 % a DTI 7, o konkrétním limitu rozhoduje banka. Podíl hypotéky i ostatní předpoklady upravíte v části Upravit předpoklady. Kalkulačka není investiční doporučení, ukazuje jen důsledky čísel, která do ní zadáte.

Časté otázky

Kolik si můžu na byt půjčit?

Kalkulačka předvyplní hypotéku do 90 % ceny bytu, pokud je vám méně než 36 let, a do 80 % pro starší, podle horních hranic ČNB. U bytu k pronájmu může banka chtít víc vlastních peněz: pro investiční hypotéky ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje horní hranici LTV 70 %. Podíl hypotéky si můžete v předpokladech změnit.

Proč kalkulačka nepočítá s růstem nájmů o 6,1 %?

Nájemné za poslední rok vzrostlo o 6,1 %, jeden rok ale neříká nic o dalších 18 letech. Předvyplněný je dlouhodobý průměr 3,5 % ročně od ledna 2010 do září 2026. Vlastní odhad zadáte v části Upravit předpoklady.

Co když ceny bytů přestanou růst?

Pod výsledkem je scénář Ceny bytů stojí, ve kterém byt nezdraží vůbec a nájem roste jen s inflací. Uvidíte, kolik by pak dítě mělo s bytem a kolik s investicí při jinak stejných penězích.

Musí dítě po darování bytu platit daň?

Dar od příbuzného v linii přímé, tedy i od rodiče, je od daně z příjmů osvobozen. Kalkulačka proto u předání bytu daň nepočítá.

Jak se daní nájem z bytu?

Výdaje lze uplatnit paušálem 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše 600 000 Kč, nebo skutečnými výdaji. Paušál zahrnuje všechny výdaje, úroky z hypotéky se při něm zvlášť neodečítají. Při skutečných výdajích se úroky a odpisy mezi výdaje započítají, od základu daně jako u vlastního bydlení podle § 15 je ale odečíst nejde. Obě možnosti si v kalkulačce přepnete.

Hodí se pro dítě penzijko nebo DIP?

Penzijko dítěti dostává státní příspěvek a na konci roku 2025 ho mělo 172 687 účastníků mladších 18 let s průměrným příspěvkem 594 Kč měsíčně. Dávky jsou ale standardně až od 60 let účastníka a u DIP je výplata bez dodanění nejdřív po 120 měsících a v roce, kdy účastník dosáhne 60 let. V 18 letech dítě tyto peníze použít nemůže.

Proč je u akciového ETF předvyplněných 9 % ročně?

Je to zaokrouhlený historický hrubý výnos indexu MSCI World, který od 31. 12. 1987 do 30. 9. 2026 činil 9,02 % ročně v amerických dolarech. Poplatek fondu se odečítá zvlášť a vliv kurzu koruny započtený není. Minulé výnosy nezaručují budoucí, hodnotu si můžete změnit nebo zvolit scénář Hůř.

Je to investiční doporučení?

Ne. Kalkulačka ukazuje, jak by vyšly obě cesty při zadaných předpokladech. Předvyplněná čísla jsou historická data nebo dnešní stav, ne předpověď.

Zdroje

Informace na stránce nejsou investičním ani finančním poradenstvím ani nabídkou úvěru. Odkaz na poradce je partnerský (affiliate) odkaz.